1-9- روش تجزیه و تحلیل اطلاعات… 16

فصل دوم: مبانی نظری. 17

2-1- ترمینولوژی.. 18

2-1-1-  مقایسه تطبیقی.. 18

2-1-2-  شکست بازار در تامین مسکن.. 18

2-1-3-  اثربخشی.. 19

2-1-4-  مسکن.. 19

2-1-5-  فقر  20

2-1-6-  گروه هدف… 21

2-1-6-1-نظریه‌های اقتصادی- اجتماعی با تاکید بر هدف‌گرایی در برنامه‌ریزی مسکن. 22

2-1-7-  ضریب جینی.. 24

2-1-7-1-درآمد مصرفی. 25

2-1-8-  فقر درآمدی.. 25

2-1-8-1-جایگاه مسکن در سنجش فقر. 25

2-1-8-2- فقر مسکن. 26

2-1-9-  بی ثباتی بازار مسکن.. 27

2-1-10-……………………………………………………………………………………… سیاست های مالیاتی و مسکن.. 27

2-1-11-…………………………………………………………………………………………………………. سیاست های پولی.. 28

2-1-12-………………………………………………………………………………………….. سیاست تامین مالی مسکن.. 29

2-1-13-……………………………………………………………………………………………………………….. مسکن عمومی.. 31

2-1-14-……………………………………………………………………………………………………………. مسکن اجتماعی.. 31

2-1-15-مسکن مقرون‌به‌صرفه(قابل پرداخت) 32

2-1-16-                                                                سیاست های توانمندسازی.. 33

2-1-17-……………………………………………………………………………………………….. سیاست زمین و خدمات… 33

2-1-18-…………………………………………………………………………………………….. کمک به خودیاری مسکن.. 34

2-1-19-………………………………………………………………………………….. ارتقاء سکونتگاه های غیر رسمی.. 35

2-1-20-………………………………………………………………………………………………………………………. بازار زمین.. 35

2-1-20-1-تاثیر بازار زمین بر اقشار کم‌درآمد 36

2-1-20-2- سیاست زمین. 36

2-1-20-3-سیاست‌گذاری در حوزه زمین شهری. 37

2-1-20-4-اصول سیاست افزایش دسترسی اقشار کم‌درآمد به زمین. 37

2-2- مداخله دولت در تامین مسکن اقشار کم‌درآمد. 38

2-2-1-  دیدگاه مکاتب مختلف اقتصادی در خصوص نوع و حوزه مداخله دولت… 38

2-2-2-  لزوم دخالت دولت در تامین مسکن کم‌درآمدها 40

2-2-3-  رده بندی مداخله دولت ها در تامین مسکن کم‌درآمدها 41

2-2-3-1-دوره قبل از بحران اقتصادی1930(عصر کلاسیک) 41

2-2-3-2-عصر کینزگرایی(پس از بحران) 41

2-2-3-2-1-مسکن عمومی. 42

2-2-3-2-2-مسکن خودیار. 44

2-2-3-3-دوره دولت رفاه(1970-1950) 45

2-2-3-3-1-برنامه ارتقاء سکونتگاه‌ها 47

2-2-3-3-2-یارانه مسکن. 48

2-2-4-  سیاست زمین و خدمات… 48

2-2-4-1-دوره دولت حداقل (1995-1980) 49

2-2-4-1-1-توانمندسازی. 50

2-2-4-2-دولت کارآمد: راهبرد نهایی مدیریت توسعه(بعد از 1995) 51

2-2-4-2-1-مسکن اجتماعی. 52

2-2-4-2-1-1-سازمان های مسکن اجتماعی. 52

2-2-4-2-2-مسکن مقرون‌به‌صرفه 53

2-3- بررسی سیاست های تامین مسکن کم‌درآمدها در کشورها 54

2-3-1-  بررسی کلی سیاست های تامین مسکن کم‌درآمدها در کشورهای درحال‌توسعه. 54

2-3-1-1-بررسی نمونه‌های موردی سیاست‌های تامین مسکن کم‌درآمدها درکشورهای درحال‌توسعه 55

2-3-1-1-1-سیاست مسکن در کلمبیا 55

2-3-1-1-2-سیاست های تامین مسکن کم درآمدها در چین. 57

2-3-1-1-3-سیاست‌های مسکن در ترکیه 59

2-3-1-1-3-1-پروژه‌های مسکن اجتماعی ساخته شده توسط TOKI 61

 

2-3-1-1-3-2-پروژه های به اشتراک گذاری درآمد 62

2-3-1-1-4-سیاست‌های تامین  مسکن کم‌درآمدها در نیجریه 63

2-3-1-1-4-1-توسعه مسکن انبوه (در نیجریه) 63

2-3-1-1-5-سیاست‌های تامین مسکن کم‌درآمدها در مکزیک… 65

2-3-1-1-6-بررسی سیاست‌های تامین مسکن کم‌درآمدها  در هند 67

2-3-1-1-6-1-برنامه‌های یارانه مسکن برای فقرا 67

2-3-1-1-7-سیاست تامین مسکن کم‌درآمدها در اوگاندا 68

2-3-2-  بررسی کلی سیاست‌های تامین مسکن کم‌درآمدها در کشورهای توسعه یافته. 70

2-3-2-1-سیاست‌های تامین مسکن کم‌درآمدها در کشورهای عضو اتحادیه اروپا 71

2-3-2-1-1-بررسی نحوه اجرا و مدیریت مسکن گروه‌های کم‌درآمد شهری در سیستم برنامه‌ریزی مسکن کشورهای عضو اتحادیه اروپا 72

2-3-2-2-سیاست‌های تامین مسکن کم‌درآمدها در ایالات متحده آمریکا 73

2-3-2-2-1-سیاست‌های مسکن در بحران بزرگ اقتصادی. 73

2-3-2-2-2-بحران مسکن پس از جنگ… 74

2-3-2-2-3-مسکن درمانی برای بحران شهری. 74

2-3-2-2-4-بحران سیاسی. 75

2-3-2-3-سیاست‌های تامین مسکن کم‌درآمدها در استرالیا 80

2-4- شاخص‌های مسکن.. 83

2-4-1-1-شاخص کلیدی مسکن ارائه شده توسط بانک جهانی و UNCHS.. 86

2-4-1-2-شاخص کلیدی مسکن در کشورهای اروپایی. 87

2-4-1-3-شاخص‌های مسکن استرالیا 87

2-4-1-4-شاخص‌های مسکن ارائه شده توسط Habitat II و Istanbul+5.. 88

2-4-1-5-شاخص‌های مسکن در کشورهای OECD… 89

2-4-1-6-جمع‌بندی شاخص‌های مسکن. 89

2-4-1-7-آموزه‌های بررسی تجارب جهانی. 90

2-5- جمع‌بندی فصل.. 91

فصل سوم: مسکن در برنامه های توسعه 96

مقدمه   97

3-1- بررسی تاریخ تحولات نقش دولت در اقتصاد ایران.. 97

3-2- چارچوب سیاست‌گذاری در بخش مسکن.. 98

3-2-1-  برنامه اول توسعه‌ اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی(1372-1368) 98

3-2-2-  برنامه دوم توسعه اقتصادی- اجتماعی و فرهنگی(1378-1374) 99

3-2-3-  برنامه سوم توسعه اقتصادی- اجتماعی و فرهنگی(1383-1379) 101

3-2-3-1-بررسی روند تحولات عوامل تولید در برنامه سوم 103

3-2-3-2-بررسی عملکرد کلی سیاست‌های اتخاذ شده در رابطه با مسکن کم‌درآمدها در برنامه سوم        ……. 104

3-2-3-2-1-انبوه‌سازی مسکن در برنامه سوم 104

3-2-3-2-2-اجرای سیاست احداث مسکن استیجاری و اجاره به شرط تملیک… 107

3-2-4-  برنامه چهارم توسعه اقتصادی- اجتماعی و فرهنگی(1388-1384) 109

3-2-4-1-بررسی روند تحولات عوامل تولید در برنامه چهارم 111

3-2-4-2-بررسی عملکرد کلی سیاست‌های اتخاذ شده در رابطه با مسکن کم‌درآمدها در برنامه چهارم     111

3-2-4-3-سیاست زمین صفر(مسکن مهر) 111

3-3- جمع‌بندی.. 116

فصل چهارم: تجزیه‌وتحلیل 118

مقدمه 119

4-1-1-  تغییرات جمعیت، خانوار و بعد خانوار 121

4-1-2-  بررسی و تحلیل روند ساخت‌وساز مسکن.. 123

4-1-2-1-پروانه های ساختمانی صادر شده توسط شهرداری ها 124

4-1-2-2-بررسی پروانه های ساختمانی صادره برحسب شیوه ساخت.. 125

4-1-1-  مسکن و اقتصاد خانوار 126

4-1-1-1-توزیع درآمد 126

4-1-1-2-بررسی هزینه و درآمد خانوار. 130

4-1-1-3-هزینه مسکن خانوار. 132

4-1-2-  بررسی شاخص دسترسی به مسکن و طول دوره انتظار برای دستیابی به مسکن.. 138

4-1-3-  واحد های مسکونی موجود بر حسب نحوه تصرف… 139

4-1-4-  بررسی روند تحولات موجودی مسکن و تعادل آن با جمعیت و خانوار 140

4-1-4-1-بررسی روند تحولات موجودی مسکن در سال‌های 1365 الی 1390. 140

4-1-4-2-بررسی و تحلیل توزیع خانوار در واحد های مسکونی 1365تا 1390. 142

4-1-4-2-1-تراکم نفر در واحد مسکونی. 142

4-1-4-2-2-تراکم خانوار در واحد مسکونی. 142

4-1-4-2-3-مسکن به ازاء هزار نفر جمعیت.. 143

4-1-5-  روند تحولات قیمت مسکن.. 143

4-1-6-  نقش دولت و بخش خصوصی در تامین مسکن.. 145

4-1-6-1-سرمایه‌گذاری دولت در تامین مسکن. 145

4-1-6-2-سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در واحدهای مسکونی مناطق شهری کشور به تفکیک ساختمان های شروع شده، نیمه تمام و تکمیل شده 148

4-2- تجزیه‌وتحلیل شاخص‌های بررسی شده در طول برنامه سوم وچهارم. 151

4-3- جمع‌بندی.. 175

فصل پنجم: پاسخ به سوالات و نتیجه‌گیری. 177

مقدمه 178

5-1- پاسخ به سوالات… 180

5-2- نتیجه‌گیری.. 187

منابع فارسی. 192

منابع انگلیسی. 195

 

فهرست جداول

جدول شماره 1: مسکن مقرون‌به‌صرفه در چین. 59

جدول شماره 2: خلاصهای از برنامههای تامین مسکن کمدرآمدها در کشورهای مختلف… 94

جدول شماره 3: روند تحولات شاخص بهای اقلام کلیدی در بخش مسکن(برنامه سوم) 104

جدول شماره 4:تولید در بخش مسکن طی برنامه سوم 106

جدول شماره 5: سهم ساختمان‌های سه طبقه و بیشتر در ساخت‌و سازهای مناطق شهری طی دوره برنامه سوم 106

جدول شماره 6: روند تحولات شاخص بهای اقلام کلیدی در بخش مسکن(برنامه چهارم) 111

جدول شماره 7:مشخصات کلی حجم ساخت‌و ساز در مسکن مهر(هزارواحد) 113

جدول شماره 8: برآورد میزان نقدینگی خانوارهای شهری جهت خرید مسکن در سال 1388 میلیون ریال- درصد 115

جدول شماره 9: تغییرات جمعیت و خانوار کل کشور در نقاط شهری و روستایی در سال‌های 90-1335. 122

جدول شماره 10: مقایسه تغییرات نرخ رشد جمعیت و خانوار کل کشور در نقاط شهری و روستایی در سال‌های90-1335  123

جدول شماره 11: پروانه های ساختمانی صادر شده برای احداث ساختمان مسکونی بر حسب تعداد واحد مسکونی، مساحت زمین و مساحت زیربنا در نقاط شهری(فقره- هزار مترمربع) 124

جدول شماره 12: روند تحولات متوسط زیربنای هر واحد مسکونی در نقاط شهری کل کشور طی سال‌های 1380-1391  125

جدول شماره 13: پروانه های ساختمانی صادر شده در مناطق شهری برحسب شیوه ساخت در سال‌های 1385تا1390  126

جدول شماره 14: ضریب جینی و سهم هزینه ناخالص سرانه هر دهک در سال‌های 91-1380: کل کشور(دهک وزنی) 128

جدول شماره 15: متوسط هزینه‌های خالص سالانه یک خانوار شهری و روستایی(ریال) 130

جدول شماره 16: متوسط درآمد سالانه یک خانوار شهری و روستایی (ریال) 131

جدول شماره 17: متوسط هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار(ریال) 133

جدول شماره 18: متوسط هزینه ناخالص سالانه مسکن یک خانوار شهری در هر یک از دهکهای هزینه سالانه(ریال) 134

جدول شماره 19: متوسط هزینه ناخالص سالانه مسکن یک خانوار روستایی در هر یک از دهکهای هزینه سالانه(ریال) 136

جدول شماره 20: تحولات شاخصهای دستیابی به مسکن، طول دوره انتظار،درآمد خانوار و قمیت مسکن در بازه زمانی91-1379  139

جدول شماره 21: خانوارهای شهری ساکن در کشور بر حسب نحوه تصرف مسکن 90-1375 (درصد) 140

جدول شماره 22: روند تحولات موجودی مسکن مناطق شهری و روستایی کشور در سالهای 1365تا1390(میلیون واحد) 141

جدول شماره 23: متوسط موجودی مسکن سالانه اضافه شده مناطق شهری و روستایی کشور در سالهای90-1365  141

جدول شماره 24: تحولات شاخص نفر در واحد مسکونی در سالهای90-1365. 142

جدول شماره 25: تحولات تراکم خانوار در واحد مسکونی در سالهای 1365 تا1390(میلیونواحد) 142

جدول شماره 26: واحدهای مسکونی موجود به ازای هزار نفر جمعیت در سالهای 90-1365. 143

جدول شماره 27: روند تغییرات شاخص بهای کالاها و خدمات مصرفی و شاخص بهای مسکن. 144

جدول شماره 28: متوسط نرخ رشد سالانه قیمت مسکن در سالهای 1379 تا 1391(درصد) 145

جدول شماره 29: اعتبارات عمرانی دولت در فصل مسکن(میلیون ریال) 146

جدول شماره 30: خانوارهای دریافت کننده زمین برای ساخت واحد مسکونی و مساحت اراضی واگذار شده توسط سازمان ملی زمین و مسکن  147

جدول شماره 31: احداث مسکن محرومین توسط بنیاد مسکن انقلاب اسلامی. 148

جدول شماره 32: سرمایهگذاری بخش خصوصی در واحدهای مسکونی مناطق شهری کشور (میلیارد ریال) 149

جدول شماره 33: چارچوب سیاست‌گذاری در بخش مسکن در برنامه‌های توسعه سوم و چهارم 181

 

فهرست نمودارها

نمودار شماره 1: مدل مفهومی تامین مسکن در کشورهای درحال‌توسعه 55

نمودار شماره 2: شکل‌گیری برنامه های توسعه در رده‌های زمانی مداخله دولت.. 98

نمودار شماره 3: متوسط زمین اختصاص داده شده به هر واحد مسکونی در مناطق شهری.. 107

نمودار شماره 4: مقایسه مسکن استیجاری دولتی و طرح الغدیر. 108

نمودار شماره 5: روند تحولات تولید مسکن در نقاط شهری کل کشور طی سال‌های 1388-1380. 153

نمودار شماره 6: کمبود مسکن به ازای یک خانوار در مسکن در سال‌های 1390-1385. 154

نمودار شماره 7: سهم بودجه تامین مسکن کم‌درآمدها نسبت به بودجه کل مسکن در سال‌های 91-1379. 155

نمودار شماره 8: احداث مسکن محرومین توسط بنیاد مسکن انقلاب اسلامی. 156

نمودار شماره 9: توان تامین مسکن در دهک‌های درآمدی.. 157

نمودار شماره 10: روند تحولات متوسط زمین هر واحد مسکونی در نقاط شهری کل کشور طی سال‌های 1380-1391  158

نمودار شماره 11: مقایسه میزان سرمایه‌گذاری دولت و بخش خصوصی در تامین مسکن. 159

نمودار شماره 12: سهم هزینه ناخالص سرانه هر دهک در سال‌های 91-1380 درکل کشور. 160

نمودار شماره 13: سهم ده درصد ثروتمندترین به ده درصد فقیرترین جمعیت.. 160

نمودار شماره 14: نرخ رشد سالانه مخارج خانوار بر حسب درصد(سرانه)90-1380. 161

نمودار شماره 15: متوسط هزینه‌های ناخالص غیرخوراکی سالانه یک خانوار شهری ‌در هر یک از دهک‌های درآمدی(برحسب ریال)-1379  162

نمودار شماره 16: متوسط هزینه‌های ناخالص غیرخوراکی سالانه یک خانوار شهری در هر یک از دهک‌های درآمدی (برحسب ریال)-1388  162

نمودار شماره 17: سهم هزینه مسکن در سبد خانوار طی سال‌های1379-1390. 163

نمودار شماره 18: مقایسه سهم مسکن در دهک‌های درآمدی یک تا چهار در سال‌های 1379 تا 1390. 164

نمودار شماره 19: تغییرات شاخص بهای مسکن. 165

نمودار شماره 20:تحولات نرخ تورم در بازه زمانی1390-1379. 166

نمودار شماره 21: نرخ خانه‌های خالی در مناطق شهری کشور 1385الی 1390(درصد) 167

نمودار شماره 22: کمبود مسکن به ازای یک خانوار در مسکن 1390-1365. 168

نمودار شماره 23: روند تحولات شاخص دسترسی مسکن در بازه زمانی1391-1379. 169

نمودار شماره 24: شاخص دسترسی مسکن به درآمد سالانه خانوار در دهک های مختلف درآمدی1383 و 1386  170

نمودار شماره 25: شاخص دسترسی به مسکن در دهک‌های درآمدی مختلف در ایران در مقایسه با استاندارد بین المللی  170

نمودار شماره 26: بررسی شاخص دوره انتظار در بازه زمانی1391-1379. 171

نمودار شماره 27: مقایسه بانک پذیر بودن اقشار کم درآمد در برنامه های سوم و چهارم 173

نمودار شماره 28: بررسی نرخ مالکیت در دهک‌های درآمدی(درصد) 174

نمودار شماره 29: دسته بندی اهداف، سوالات و فرضیه‌ها 178

نمودار شماره 30: مقایسه تحولات قیمت عوامل تولید در برنامه سوم و چهارم 182

نمودار شماره 31: درصد سهم عملکرد واحدهای استیجاری از برنامه 18

چکیده

مسکن همواره به‌عنوان یکی از اصلی‌ترین نیازهای بشر مطرح شده است. اما هنوز در سطح جهان بسیاری از مردم بویژه اقشار کم‌درآمد از برآورده نمودن این نیاز اصلی ناتوان هستند، بنابراین از نظر اقتصاددانان تامین مسکن اقشار کم‌درآمد از مصادیق شکست بازار محسوب شده و مداخله دولت را می‌طلبد. در ایران نیز تامین مسکن اقشار کم‌درآمد در مواد مختلف قانونی یکی از مهم‌ترین وظایف دولت شناخته شده است.

در این راستا دولت با اتخاذ سیاست‌هایی در قالب برنامه‌های پنج ساله توسعه اقتصادی-اجتماعی در جهت تامین مسکن اقشار کم‌درآمد گام برداشته است. در راستای بررسی اثربخشی سیاست‌های اتخاذ شده، بویژه در دهه هشتاد، پایان‌نامه حاضر به بررسی چارچوب شکل‌گیری سیاست‌های مسکن کم‌‌درآمدها در برنامه‌های سوم و چهارم، تغییرات قیمت عوامل تولید در طول این دو برنامه و اهداف کلی سیاست‌های تامین مسکن کم‌درآمدها و نهایتا میزان اثربخشی این سیاست‌ها در تامین مسکن کم‌درآمدها با مطالعه تغییرات شاخص‌های مسکن برای این قشر از جامعه پرداخته است. در این راستا بعد از جمع‌آوری داده‌های مورد نیاز از منابع معتبر ملی، با استفاده از روش تحیلی- توصیفی و تحلیل قیاسی ابتدا به توصیف داده‌ها پرداخته و نهایتا آن‌ها را با هم مقایسه نموده‌ایم.

نتایج حاکی از آن است که برنامه‌های تامین مسکن کم‌درآمدها در طول مدت مورد بررسی، در راستای برطرف نمودن مشکلات و مسائل زمینه‌ای شکل ‌گرفته‌اند، همچنین اوج قیمت عوامل تولید در سال‌های پایانی برنامه چهارم بوده است. از طرفی اگرچه سیاست انبوه‌سازی مسکن و مسکن استیجاری در برنامه سوم در دسترسی به اهداف کلی خود موفق بوده‌اند، اما قادر به بهبود شاخص‌های مسکن برای کم‌درآمدها نبوده‌اند در حالی‌که سیاست مسکن مهر در برنامه چهارم نه‌تنها در دست‌یابی به هدف کلی خود موفق نبود، بلکه شاخص‌های مسکن کم‌درآمدها را نیز نسبت به دوره پیشین وخیم‌تر نموده است.

به‌طوری‌که شاخص دسترسی به مسکن و طول دوره انتظار برای خرید مسکن برای دهک‌های یک تا چهار، در برنامه چهارم بیش‌تر از برنامه سوم بوده و در مقایسه با استاندارد بین‌المللی در وضعیت بحرانی قرار دارد. همچنین شاخص مالکیت مسکن اگرچه برای گروه کم‌درآمد بهبود یافته است اما نشان‌دهنده گرایش این قشر از جامعه به سکونت در سکونتگاه‌های غیررسمی می‌باشد. تراکم خانوار در واحد مسکونی نیز برای این قشر از جامعه همچنان بالاتر از متوسط جامعه می‌باشد.

نهایتا با توجه به مطالعات صورت گرفته ضمن نتیجه‌گیری کلی، پس از پاسخ به سوالات مطرح شده، در راستای بهبود مسائل و مشکلات موجود در تامین مسکن اقشار کم‌درآمد پیشنهاداتی ارائه شده است.

مقدمه

مسکن­ به همراه خوراک و پوشاک از دیرباز به­عنوان اصلی­ترین نیاز جوامع انسانی مطرح بوده است. کارکرد اصلی مسکن علاوه بر نقش آن به­عنوان سرپناه، فراهم آوردن شرایط مطلوب برای خانواده به­منظور تحقق فعالیت­های خانوادگی است. از سوی دیگر، اهمیت بازتاب­های اقتصادی-اجتماعی مسکن موجب گردیده تا دولت­ها توجه ویژه­ای به این بخش داشته باشند و در صدد برنامه­ریزی  مسکن به­منظور نیل به توسعه اجتماعی و اقتصادی برآیند.

” برنامه­ریزی مسکن عبارت از تلاشی متمرکز به­منظور یافتن راهکارهای تامین سرپناه است، که می­توان آن­را در قالب جستجوی چارچوبی برای منطقی کردن روابط دو سویه بین بخش عرضه و تقاضا خلاصه کرد. در این چارچوب، افزایش کارآیی بخش عرضه، توانمندسازی بخش تقاضا، شفاف و سازگار کردن روابط بین آن­ها و انطباق زمانی و مکانی این دو، در جهت دستیابی به بهترین نتایج و حصول مطلوبیت لازم، می­تواند اقدام­های مورد انتظار در برنامه­ریزی  بخش مسکن را رقم زند” (امچکی, 1379, ص. 6).